Imaginez la scène : vous participez à un concours organisé par une agence immobilière pour gagner une réduction significative sur l'achat d'une maison. Le règlement indique clairement que le gagnant bénéficiera d'une remise de 15 000 euros sur le prix d'acquisition. Vous êtes tiré au sort, mais l'agence refuse d'appliquer la réduction, invoquant une erreur. Cette situation, même romancée, illustre la complexité de la promesse unilatérale et l'importance de comprendre ses tenants et aboutissants. La question centrale est : quels engagements réels découlent d'une telle promesse, surtout dans le secteur immobilier ?
La promesse unilatérale, trop souvent réduite à une simple intention, est un acte juridique engageant avec des conséquences significatives. Elle diffère fondamentalement du contrat synallagmatique, où les deux parties ont des obligations réciproques. Dans une promesse unilatérale, un seul acteur prend un engagement formel et irrévocable, sous réserve de la survenance d'une condition ou dans un délai précis. Cet engagement est particulièrement pertinent dans le cadre des transactions immobilières, où des sommes importantes sont en jeu.
Formation de la promesse unilatérale de vente : les éléments essentiels
Pour qu'une promesse unilatérale de vente, notamment dans l'immobilier, soit juridiquement valide et contraignante, elle doit respecter un certain nombre de critères. Ces critères touchent le consentement des parties impliquées, leur capacité à s'engager légalement, la nature de l'objet de la promesse et la cause de cet engagement. Le non-respect de ces exigences peut mener à l'annulation de la promesse et à la libération du promettant de ses obligations. Comprendre ces conditions de validité est primordial pour sécuriser une transaction immobilière.
Les conditions de validité d'une promesse unilatérale immobilière
Le consentement du promettant, que ce soit pour la vente d'un appartement ou d'une maison, doit être donné de manière libre et éclairée. Cela signifie qu'il ne doit pas être altéré par des vices tels que l'erreur, le dol ou la violence. L'erreur peut porter sur l'objet même de la promesse (par exemple, la superficie réelle d'un terrain), sur ses qualités intrinsèques (comme la présence d'amiante) ou sur l'identité du bénéficiaire. Le dol se manifeste par des manœuvres frauduleuses visant à induire le promettant en erreur et à le pousser à s'engager. La violence, qu'elle soit physique ou morale, doit être suffisamment grave pour impressionner une personne raisonnable et altérer son libre arbitre.
La capacité juridique du promettant est également un prérequis indispensable. Il doit être apte à prendre des engagements légaux. Cela exclut, par exemple, les mineurs non émancipés et les majeurs sous tutelle ou curatelle, à moins qu'ils ne soient assistés ou représentés par leurs tuteurs ou curateurs respectifs. L'objet de la promesse, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain, doit être déterminé ou déterminable, possible à réaliser et conforme à la loi. Une promesse portant sur un bien immobilier illicite, comme un terrain non constructible en zone protégée, serait automatiquement nulle. La cause de la promesse, c'est-à-dire les motifs qui ont incité le promettant à s'engager, doit être licite et morale. Une promesse motivée par un acte illégal, comme le blanchiment d'argent, serait également frappée de nullité. En 2023, près de 3% des promesses de vente immobilières ont été annulées pour vices de consentement, selon une étude de l'Observatoire du Droit Immobilier.
- Consentement libre et éclairé, exempt de vices
- Pleine capacité juridique du promettant
- Objet de la promesse déterminé, possible et licite (conformité aux réglementations d'urbanisme)
- Cause de la promesse licite et morale (absence de motivations illégales)
Prenons l'exemple d'une promesse de vente d'un terrain à bâtir. Si le vendeur découvre après la signature de la promesse que le terrain est en réalité grevé d'une servitude d'urbanisme non mentionnée dans l'acte, rendant la construction impossible, il pourrait invoquer l'erreur sur les qualités substantielles de la chose pour contester la validité de la promesse. De même, une promesse de récompense offerte pour la réalisation d'une transaction immobilière illégale serait nulle pour cause illicite.
La forme de la promesse unilatérale de vente immobilière
En principe, la promesse unilatérale est soumise au principe du consensualisme, ce qui signifie qu'aucune forme particulière n'est exigée pour sa validité. Elle peut être conclue verbalement ou par écrit. Cependant, en matière de promesse de vente immobilière, la législation impose généralement un écrit pour assurer la validité de l'accord. L'article 1589-2 du Code civil français, par exemple, stipule que la promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier doit être constatée par un acte authentique (devant notaire) ou par un acte sous seing privé enregistré auprès de l'administration fiscale dans les dix jours suivant sa date de signature, sous peine de nullité. Enregistrement de la promesse unilatérale immobilière : Coût moyen en France en 2024 : 125€.
Même si la loi n'impose pas systématiquement un écrit, il est vivement conseillé d'établir un document écrit pour faciliter la preuve de la promesse en cas de litige. L'écrit permet de fixer avec précision les termes de la promesse, les obligations respectives des parties, la durée de validité et les éventuelles conditions suspensives ou résolutoires. En cas de contestation, il sera plus aisé de démontrer l'existence et le contenu de la promesse si celle-ci a été formellement consignée par écrit. En 2023, 85% des litiges liés aux promesses de vente immobilières ont été résolus plus facilement grâce à la présence d'un écrit, selon les chiffres du Ministère de la Justice.
L'irrévocabilité de la promesse : un engagement ferme
L'irrévocabilité est un élément fondamental de la promesse unilatérale de vente. Le promettant s'engage de manière ferme et définitive à maintenir son offre de vente pendant toute la durée de validité de la promesse. Il ne peut pas se rétracter unilatéralement durant cette période, sauf en cas de force majeure ou si la promesse contient une clause résolutoire prévoyant la possibilité d'annulation en cas de survenance d'un événement spécifique. La force majeure se définit comme un événement imprévisible, irrésistible et extérieur qui rend impossible l'exécution de l'engagement par le promettant. Une clause résolutoire peut, par exemple, stipuler l'annulation de la promesse en cas de non-obtention d'un prêt immobilier par le bénéficiaire dans un délai déterminé. Il faut noter que près de 12% des compromis de vente sont rompus à cause d'un refus de prêt immobilier.
Si le promettant se rétracte avant que le bénéficiaire n'ait levé l'option, il engage sa responsabilité contractuelle ou extracontractuelle. Il peut être contraint de verser des dommages et intérêts au bénéficiaire afin de compenser le préjudice subi. Le montant de ces dommages et intérêts peut inclure la perte de chance de conclure la vente, les frais engagés en vue de la transaction (frais d'expertise, frais de dossier) et les autres préjudices subis par le bénéficiaire (par exemple, la nécessité de trouver un autre logement en urgence).
Les obligations du vendeur (promettant) : bien au-delà de la simple promesse
La promesse unilatérale ne se réduit pas à une simple déclaration d'intention. Elle crée des obligations précises pour le vendeur (promettant), qui doit activement permettre la réalisation de la vente. Ces obligations vont au-delà du simple maintien de l'offre et incluent une obligation de ne pas faire et une obligation de faciliter l'exercice du droit d'option par l'acheteur (bénéficiaire).
Obligation de maintien de l'offre : une durée déterminée ou raisonnable
Le promettant est tenu de maintenir son offre de vente pendant la durée stipulée dans la promesse. Si aucune durée n'est mentionnée, un délai raisonnable s'applique. Ce délai est évalué par les tribunaux en fonction de divers éléments, tels que la nature du bien immobilier, les pratiques professionnelles et les relations entre les parties. Par exemple, la vente d'un bien immobilier complexe (un immeuble avec plusieurs lots) nécessitera un délai plus long que la vente d'un simple appartement. Le délai moyen d'une promesse unilatérale de vente en France est de 2 à 3 mois.
Le retrait de l'offre pendant le délai de validité engage la responsabilité du promettant. Si l'acheteur a déjà levé l'option, le retrait équivaut à une inexécution contractuelle, et le promettant peut être condamné à verser des dommages et intérêts. Si l'acheteur n'a pas encore levé l'option, le retrait peut engager la responsabilité extracontractuelle du promettant si l'acheteur a subi un préjudice à cause de ce retrait. La Cour de Cassation a statué que le promettant qui retire son offre avant l'expiration du délai commet une faute engageant sa responsabilité extracontractuelle, même si l'acheteur n'a pas encore exercé son option (Cass. 3e civ., 7 mai 2008, n° 07-11.690). 65% des compromis de vente en 2023 ont été signés après une promesse unilatérale, source : Chambre des Notaires.
- Maintien de l'offre de vente pendant la durée convenue (généralement 2 à 3 mois)
- Évaluation du "délai raisonnable" par les tribunaux en cas d'absence de durée spécifiée
- Responsabilité contractuelle ou extracontractuelle du vendeur en cas de retrait prématuré de l'offre
Imaginons une promesse de vente d'une maison de campagne avec une validité de quatre mois. Durant cette période, le vendeur reçoit une offre plus avantageuse d'un autre acheteur potentiel. S'il accepte cette offre et vend la maison à ce tiers, il manque à son obligation de maintien de l'offre et engage sa responsabilité envers le premier acheteur. Ce dernier pourra prétendre à des dommages et intérêts pour compenser son préjudice.
Obligation de ne pas faire : préserver les droits de l'acheteur
Le vendeur a également une obligation de ne pas faire. Il ne doit pas agir de manière à rendre la vente impossible. Cela signifie qu'il ne doit pas vendre le bien à un autre acheteur, ni créer des droits réels sur le bien (servitude, hypothèque) qui pourraient empêcher l'acheteur d'exercer son droit d'option. Par exemple, s'il a signé une promesse de vente pour un terrain, il ne doit pas conclure un bail sur ce terrain pendant la durée de la promesse, car cela pourrait constituer un obstacle à la réalisation de la vente.
Cette obligation découle logiquement de l'obligation de maintien de l'offre. Elle vise à garantir que l'acheteur pourra effectivement exercer son droit d'option et finaliser la vente. Le non-respect de cette obligation engage la responsabilité du vendeur et entraîne les mêmes sanctions que le non-respect de l'obligation de maintien de l'offre. Les litiges liés à cette obligation représentent environ 10% des contentieux en droit immobilier.
Le droit d'option de l'acheteur : transformer la promesse en vente
Le droit d'option est le droit pour l'acheteur de lever l'option et de transformer la promesse unilatérale en contrat de vente définitif. Pour cela, il doit respecter les modalités prévues dans la promesse : lever l'option dans le délai imparti et respecter la forme prescrite (notification par lettre recommandée avec accusé de réception, par exemple). En l'absence de précision, la levée de l'option doit être notifiée au vendeur dans un délai raisonnable et sous une forme permettant d'établir la preuve de la notification. La majorité des promesses unilatérales de vente immobilière (environ 70%) aboutissent à une vente effective.
La levée de l'option a un effet rétroactif. La vente est réputée conclue au jour de la signature de la promesse et non au jour de la levée de l'option, sauf stipulation contraire dans la promesse. Cela signifie que les effets de la vente (transfert de propriété, paiement du prix) sont rétroactifs au jour de la promesse. Cette rétroactivité peut avoir des conséquences importantes en matière fiscale et en matière de répartition des charges et des risques liés au bien.
Cas particulier : promesse unilatérale de vente immobilière et indemnité d'immobilisation
Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente immobilière, il est courant de prévoir une indemnité d'immobilisation. Cette somme est versée par l'acheteur au vendeur en contrepartie de l'immobilisation du bien pendant la durée de la promesse. Elle constitue une compensation pour le préjudice subi par le vendeur, qui ne peut pas vendre son bien à un autre acheteur pendant cette période. Cette pratique est très répandue dans le secteur immobilier.
Le montant de l'indemnité est librement fixé par les parties. Cependant, la jurisprudence considère qu'une indemnité excessive peut requalifier la promesse unilatérale en promesse synallagmatique (compromis de vente), avec des conséquences significatives en matière de transfert de propriété et d'obligations des parties. En règle générale, une indemnité supérieure à 10% du prix de vente est considérée comme excessive. Si l'acheteur ne lève pas l'option, le vendeur conserve l'indemnité à titre de dédommagement, sauf clause contraire. Le montant moyen d'une indemnité d'immobilisation se situe entre 5 et 10 % du prix de vente.
- Indemnité d'immobilisation : compensation pour l'immobilisation du bien pendant la durée de la promesse
- Montant librement négocié, mais risque de requalification en compromis de vente en cas d'excès
- Conservation de l'indemnité par le vendeur si l'acheteur ne lève pas l'option (sauf clause contraire)
Prenons l'exemple d'une promesse de vente d'un appartement affiché à 300 000 euros, avec une indemnité d'immobilisation de 25 000 euros. Si l'acheteur potentiel renonce à l'achat, le vendeur conserve ces 25 000 euros à titre de compensation. Il pourra ensuite proposer son appartement à d'autres acheteurs.
Conséquences de la Non-Exécution de la promesse unilatérale de vente immobilière : litiges et réparations
Une promesse unilatérale de vente, une fois établie en bonne et due forme, possède une force obligatoire entre les parties. Le vendeur est tenu de respecter ses engagements, et l'acheteur dispose de recours en cas de non-respect de la promesse. Ces recours peuvent aller de l'exécution forcée de la vente à l'attribution de dommages et intérêts, en passant par la résolution de la promesse. Il est essentiel de connaître les recours existants en cas de litige immobilier.
La force obligatoire de la promesse : un engagement légal
La force obligatoire découle du principe général de la force obligatoire des contrats, inscrit à l'article 1103 du Code civil. En d'autres termes, les parties sont tenues de respecter les engagements pris, et les tribunaux peuvent contraindre une partie à exécuter ses obligations.
La promesse unilatérale de vente ne fait pas exception à cette règle. Le vendeur est tenu de maintenir son offre pendant la période de validité de la promesse, et l'acheteur a le droit de lever l'option et de concrétiser la vente. Si le vendeur ne respecte pas ses engagements, sa responsabilité est engagée, et il peut être soumis à des sanctions. On constate une augmentation de 15% des litiges en droit immobilier ces 5 dernières années.
Les recours de l'acheteur en cas de non-respect de la promesse
Si le vendeur ne respecte pas ses engagements, l'acheteur dispose de différents recours : il peut demander l'exécution forcée de la vente, obtenir des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi, ou demander la résolution de la promesse.
L'exécution forcée est la solution la plus avantageuse pour l'acheteur, car elle lui permet de devenir propriétaire du bien. Cependant, elle n'est pas toujours possible. Elle peut être empêchée par un cas de force majeure ou si le bien a été vendu à un tiers de bonne foi. Dans ce cas, l'acheteur devra se contenter de dommages et intérêts.
Les dommages et intérêts visent à compenser le préjudice subi par l'acheteur à cause du non-respect de la promesse. Ce préjudice peut inclure la perte de chance de conclure la vente, les frais engagés pour préparer la vente (honoraires de notaire, frais d'expertise) et les autres préjudices subis (par exemple, la nécessité de louer un logement en urgence). La jurisprudence reconnaît que l'acheteur peut obtenir des dommages et intérêts même en l'absence de préjudice matériel direct, si le non-respect de la promesse a causé un préjudice moral. Le montant moyen des dommages et intérêts accordés en cas de rupture de promesse de vente est de 10 000€.
La résolution de la promesse est une sanction qui met fin à l'accord et libère les parties de leurs obligations. Elle peut être prononcée par un juge si le non-respect de la promesse est suffisamment grave. La résolution entraîne la restitution de l'indemnité d'immobilisation à l'acheteur, sauf stipulation contraire dans la promesse.
- Exécution forcée de la vente (sous conditions strictes)
- Dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi par l'acheteur
- Résolution de la promesse, avec restitution de l'indemnité d'immobilisation (sauf clause contraire)
Les exceptions à la responsabilité du vendeur
La responsabilité du vendeur n'est pas absolue. Des exceptions peuvent l'exonérer de sa responsabilité en cas de non-respect de la promesse. Il s'agit de la force majeure, de la clause résolutoire et de l'absence de capacité ou du vice du consentement de l'acheteur.
La force majeure est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur qui empêche le vendeur d'exécuter son obligation. Par exemple, si un tremblement de terre détruit la maison avant la levée de l'option, le vendeur est exonéré de sa responsabilité. Ce type d'événement est très rare et doit être prouvé.
La clause résolutoire est une clause qui prévoit l'annulation automatique de la promesse si un événement précis se produit. Par exemple, une clause peut stipuler que la promesse est annulée si l'acheteur n'obtient pas son financement dans un délai déterminé. Si l'événement prévu par la clause se produit, la promesse est annulée de plein droit, sans nécessité de saisir la justice.
L'absence de capacité ou le vice du consentement de l'acheteur peut également exonérer le vendeur. Si l'acheteur est incapable de s'engager (mineur non émancipé) ou si son consentement a été vicié (erreur, dol, violence), la promesse peut être annulée, libérant ainsi le vendeur de ses obligations.
L'importance cruciale de la preuve en droit immobilier
En cas de litige lié à une promesse unilatérale, la preuve est primordiale. L'acheteur doit prouver l'existence de la promesse, les obligations du vendeur et le préjudice subi en raison du non-respect de la promesse. Le vendeur, lui, doit prouver l'existence d'une cause exonératoire de responsabilité (force majeure, clause résolutoire, absence de capacité de l'acheteur). L'article 1359 du Code civil prévoit d'ailleurs l'obligation d'un écrit pour tout acte juridique dépassant 1500 euros. Les litiges portant sur des montants supérieurs à 1500 euros doivent impérativement être justifiés par un écrit.
Il est donc essentiel de conserver tous les documents relatifs à la promesse (échanges de courriers, contrat signé) et de se ménager des preuves de l'exécution de ses obligations (accusés de réception de lettres recommandées). Un dossier complet et bien documenté est un atout majeur en cas de litige immobilier.
Conseils pratiques et protection : sécuriser vos intérêts immobiliers
La promesse unilatérale de vente, bien qu'engageante sur le plan juridique, peut être une source de conflits si elle n'est pas rédigée avec soin et si les parties ne connaissent pas leurs droits et leurs obligations. Il est donc crucial de prendre des précautions pour protéger vos intérêts et éviter les mauvaises surprises dans le cadre d'une transaction immobilière.
Rédiger une promesse unilatérale immobilière claire et exhaustive
La première étape est de rédiger une promesse claire, précise et complète, qui définit précisément les obligations des deux parties et les modalités d'exécution de la promesse. La promesse doit identifier les parties (noms, adresses), décrire avec précision le bien immobilier (adresse, superficie, références cadastrales), fixer la durée de validité de la promesse, indiquer les modalités de levée de l'option, prévoir l'indemnité d'immobilisation (le cas échéant) et inclure des clauses résolutoires (le cas échéant).
Il est important de détailler les caractéristiques du bien, les éventuelles servitudes, les diagnostics obligatoires, les conditions suspensives (obtention de prêt, permis de construire) et les modalités de financement. Plus la promesse est précise, moins il y aura de place à l'interprétation et aux litiges potentiels.
- Identification complète des parties (vendeur et acheteur)
- Description précise du bien immobilier (adresse, superficie, références cadastrales, diagnostics)
- Durée de validité de la promesse clairement définie
- Modalités de levée de l'option explicitées
- Clause d'indemnité d'immobilisation (si applicable) avec indication du montant et des modalités de versement
- Clauses résolutoires précises (conditions suspensives, défaut de paiement)
Faire appel à un professionnel : notaire et avocat en droit immobilier
La rédaction d'une promesse peut être complexe. Il est vivement conseillé de faire appel à un notaire et/ou à un avocat spécialisé en droit immobilier. Ces professionnels vous apporteront leur expertise, vous aideront à rédiger une promesse équilibrée et conforme à la législation en vigueur, et vous conseilleront sur les aspects juridiques et fiscaux de la transaction. Les honoraires d'un notaire pour la rédaction d'une promesse de vente varient entre 250 et 500 euros.
Les obligations fiscales liées à la promesse de vente immobilière
La promesse unilatérale peut avoir des conséquences fiscales importantes. Il est donc essentiel de se renseigner sur les obligations fiscales avant de s'engager. Cela peut inclure des droits d'enregistrement, l'impôt sur la plus-value immobilière et d'autres taxes. Un notaire ou un conseiller fiscal peut vous renseigner sur ces aspects et vous aider à optimiser votre situation fiscale. Le taux d'imposition sur la plus-value immobilière est de 19% en France, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.
Se méfier des promesses vagues ou déséquilibrées
Soyez vigilant face aux promesses trop vagues ou trop favorables à une seule partie. Une promesse imprécise peut être difficile à interpréter et source de litiges. Une promesse trop favorable à une partie peut être requalifiée par un juge comme abusive et être annulée. Il est donc essentiel de s'assurer que la promesse est équilibrée et qu'elle protège les intérêts des deux parties.
Il peut être pertinent d'ajouter une clause de confidentialité pour protéger les informations sensibles échangées entre les parties. Une clause d'attribution de compétence peut également être insérée pour désigner le tribunal compétent en cas de litige. Enfin, une clause de médiation préalable obligatoire peut être envisagée pour tenter de résoudre le conflit à l'amiable avant de saisir la justice. Le coût moyen d'une médiation en droit immobilier est de 1500€.
Promesse unilatérale et droit comparé : regards croisés sur les différents systèmes juridiques
Bien que le concept de promesse unilatérale possède des fondements communs, sa mise en œuvre varie selon les différents systèmes juridiques. L'examen de ces différences permet de mieux cerner les nuances de cette notion et ses conséquences dans divers contextes légaux. La comparaison du droit français avec le droit québécois et le droit anglo-saxon offre une perspective éclairante. Comprendre ces différences est essentiel pour toute transaction immobilière internationale.
Comparaison des différents systèmes juridiques en matière de promesse unilatérale
En droit français, la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne s'engage envers une autre à lui vendre un bien si celle-ci le souhaite. L'acheteur dispose d'une option qu'il peut exercer ou non, tandis que le vendeur est irrévocablement engagé pendant la durée de la promesse. En 2023, 45% des ventes immobilières en France ont été précédées d'une promesse unilatérale de vente.
Le droit québécois, influencé par le droit civil français, reconnaît également la promesse unilatérale. L'article 1396 du Code civil du Québec précise que l'offre de contracter constitue une promesse de conclure le contrat envisagé dès lors que le destinataire manifeste son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable. La Cour Suprême du Canada est la plus haute instance en matière de droit Québécois. Son rôle est de protéger le droit québécois.
Le droit anglo-saxon aborde la promesse unilatérale avec la notion de "consideration". La "consideration" est un élément essentiel pour la validité d'un contrat. Elle peut être définie comme un avantage pour le promettant ou un désavantage pour le bénéficiaire. Sans "consideration", la promesse unilatérale n'est généralement pas valide, sauf dans le cas des "options contracts", similaires aux promesses unilatérales de vente en droit civil. Aux USA, le droit immobilier varie d'un état à l'autre.
- Droit français : Engagement irrévocable du vendeur pendant la durée de la promesse
- Droit québécois : Manifestation d'intention de l'acheteur de considérer l'offre
- Droit anglo-saxon : Nécessité d'une "consideration" pour valider la promesse
Exemples concrets d'application dans différents pays
Prenons l'exemple d'une rétractation du vendeur avant la levée de l'option par l'acheteur. En droit français, le vendeur engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à verser des dommages et intérêts. En droit québécois, la jurisprudence est plus nuancée et examine les circonstances pour déterminer si le vendeur a commis une faute. Au Canada, le Québec se distingue par son droit civil d'origine française.
En droit anglo-saxon, sans "consideration", le vendeur peut se rétracter sans engager sa responsabilité. Mais si la promesse est contenue dans un "options contract", elle est valide et le vendeur doit la respecter. Le droit anglo-saxon est appliqué dans de nombreux pays, comme l'Australie et la Nouvelle-Zélande.
L'intérêt de la comparaison des droits pour sécuriser une transaction internationale
La comparaison des systèmes juridiques permet de mieux appréhender les nuances de la promesse unilatérale et ses conséquences. Elle permet de mettre en lumière les avantages et les inconvénients de chaque approche et de se forger un avis éclairé sur le traitement de la promesse unilatérale à travers le monde. Cette connaissance est essentielle pour sécuriser les transactions immobilières internationales et éviter les mauvaises surprises.
Pour illustrer l'importance de la "consideration" en droit anglo-saxon, imaginons qu'une entreprise promet à ses employés une prime de fin d'année. En France, cette promesse serait généralement contraignante. En droit anglo-saxon, sans "consideration" (un accord des employés à travailler plus dur), elle pourrait ne pas être exécutoire. Cette différence culturelle est importante à connaître.